logo



قديم 01-04-2021, 06:04 AM
  المشاركه #1
عضو هوامير المميز
تاريخ التسجيل: Oct 2016
المشاركات: 7,707
 



ارتفاع أسعار العقار هل يقود إلى الكساد الاقتصادي؟

لن يحدث الكساد فجأة، لكن سيبدأ الاقتصاد بالتباطؤ، ثم "قد" ينتهي بنا الحال إلى الكساد -
هذا فقط إذا استمرت أسعار العقار بهذا الاتجاه وتركت البنوك تعبث بهذه السوق.
ليس هذا ادعاءً محضاً، بل لقد أثبتته الدراسات عن أهم وأخطر أزمتين ماليتين في الاقتصاد الحديث وهما أزمة الكساد العالمي 1929 والأزمة المالية العالمية عام 2008،
وفي كلا الأزمتين كانت أسعار العقار هي المشكلة الأساسية.

لقد اعتقد العديد من الاقتصاديين أن الأزمات الملازمة للرأسمالية تعود بأسبابها إلى فقاعات سوق المال
على أساس أنها مركز تجمع الاختلالات في الاقتصاد وقد ثبت هذا في كساد عام 1929 لكن
الذي حدث في عام 2008 أكَّد أن للازمة سبباً مختلفاً، وبالعودة إلى فهم عام 1929 نجد أن العقار كان مفتاح الأزمة وسبب الكارثة
وكان أيضاً سبب كارثة 2008م. لفهم هذا التصور سأعود بكم إلى عام 1920م،

عندما بدأت في فلوريدا فقاعة العقارات التي غذاها الائتمان السهل (القروض البنكية السهلة) والترويج الضخم للعقارات السكنية،
والتي قادت إلى شراء جماعي للعقار في الولايات المتحدة
وصف بالجنون الجماعي وحتى تم شراء وبيع الكثير من العقارات في مضاربات اليوم الواحد،

وبحلول عام 1926 وصلت الأسعار إلى حافة الفقاعة التي انفجرت معها معدلات عالية جداً
في بيع الرهون العقارية وخلقت محنة هائلة للمزارعين،

والعقارات السكنية والعائلات المنكوبة بالديون، وبنوك متعثرة،
ثم بدأت سلسلة ارتفاعات متواصلة في سوق الأوراق المالية مع هروب المستثمرين من العقار لتبلغ ذروتها في عام 1929م
وتنهار بعدها مسببة مع انهيار العقار أسوأ كارثة كساد مرّت على سجلات الاقتصاديين،
وانتهت بحرب عالمية مدمرة. بعد أن حلّت الكارثة وانتهت الحرب،

تنبه العالم إلى أهمية التغيّرات الكبيرة في الفكر الاقتصادي والنظرية الكنزية التي قادت إلى تعافي سوق العقارات في أوروبا والولايات المتحدة
ولم تتراجع الأسعار بعدها أبداً وخلال فترة تزيد على 80 عاماً،
على الرغم من تذبذب معدلات النمو، حتى وصلت مرة أخرى إلى الفقاعة الكبرى وارتفعت الأسعار مع سياسات إقراض رديئة ومتساهلة وصلت ذروتها في عام 2006م،
لتبدأ الأسعار بالتراجع وتكرار سيناريو عام 1926م نفسه،

ويتعرض العالم والولايات المتحدة إلى ما يقرب من شبح الكساد العالمي لولا أن الولايات المتحدة استخدمت تدابير غير عادية لمنع أسواق الأوراق المالية من انهيار مزدوج مع العقار
كالذي حدث عام 1929م، ومن أجل ذلك عطلت كل مفاهيم الرأسمالية ومفاهيم الديموقراطية حتى تتجاوز الأزمة

بعد أن قام العالم كلّه بدعمها. وبينما الولايات المتحدة تحول الصمود على الرغم مما تعانيه حتى الآن من ويلات تلك الأزمة
التي لم تخرج منها بعد، فإن الأزمة بذاتها انتقلت إلى باقي العالم وتسببت في حروب ومشكلات سياسية عارمة.
وهكذا يظهر بوضوح أن ارتفاع أسعار العقارات حتى مستويات قياسية وبالتزامن مع سياسات إقراض متساهلة يقود دائماً إلى الكساد
ومشكلات لا تحمد عقباها،

والمشكلة أن ارتفاع أسعار العقارات في المملكة بهذا الشكل الظاهر لنا اليوم تعزّزها مفاهيم استثمارية خاطئة تماماً،
وعبارات مثل الابن البار،

وهو كذلك لولا صحبته السيئة للبنوك. فالبنوك بسياسات الإقراض السهل تنفخ دائماً على نار أسعار العقار،
وهذه الظاهرة تنامت لدينا بشكل غير مسبوق، بسبب فشل سياسات الإسكان التي لم تستطع حل المشكلة في وقتها الصحيح، كما أن الأمانات لعبت ولم تزل تلعب دوراً خطيراً في تفاقم المشكلة بالكثير من الاشتراطات غير المنطقية أحياناً. ولهذا وجدت السياسة مخرجاً مؤقتاً لها من أزمة الإسكان بتشجيع الإقراض السهل بحيث يستطيع أي شخص الحصول على قرض عقاري بفوائد مرتفعة وبعضها متغيّر، وبعد أن كانت البنوك تمتنع عن القرض لأكثر من 500 ألف ريال أصبحت اليوم تقدم قروضاً بالملايين وهذا السلوك خلق طلباً كبيراً على العقار السكني، بل مضاربات واسعة حتى في العقارات المرهونة للبنوك، لترتفع الأسعار بشكل هائل بل جنوني، وبدلاً من العودة بمسار الإقراض إلى الطريق الصحيح زادت المشكلة مع قرار وزارة الإسكان (لتخفيف الضغوط عليها) بمنح قرض 500 ألف ومشاركة البنوك في قرض تكميلي، وهذا قاد إلى مخاطر ائتمانية متنوعة، مع تجاوز الأسعار للقيمة الحقيقية للعقارات التي على أساسها يتم الرهن، وسبب هذا التهور الائتماني للبنوك يعود -وفي فخ كبير- إلى سياسة استخدام الراتب كضمان، وهنا مفتاح الكساد. لقد قادنا ارتفاع أسعار العقار إلى أمرين معاً، أولاً: ارتفاع القروض العقارية وفوائدها وهذا جعل المواطن متوسط الدخل يدفع أكثر من ثلث راتبه لتسديد الأقساط البنكية، الأمر الثاني أن ارتفاع العقار والفوائد البنكية سيقود حتماً إلى ارتفاع أسعار الإيجارات، وهذا بدوره سيجعل الموطن متوسط الدخل ممن لم يتورط مع البنوك يدفع أيضاً أكثر من ثلث راتبه في الإيجار، وإذا كنّا نواجه ذلك الآن فإن دورة الأعمال الاقتصادية ستبدأ عملها، مع طلبات الموظفين (خاصة في القطاع الخاص) برفع الرواتب لمواجهة هذه الأعباء وهذا سيتسبب في ارتفاع الأسعار تبعاً لذلك، وهكذا ندخل دائرة مفرغة من الارتفاع المتواصل بين أسعار العقارات والأسعار، وبينهما ينهك المواطن البسيط وراتبه الأبسط - خاصة في القطاع الحكومي والمراتب الإدارية الصغيرة في القطاع الخاص. ومع وصول أسعار العقار والإيجارات إلى الحد الأعلى (وقد يكون قريباً) سيكون علينا مشاهدة التباطؤ الاقتصادي وهو يضرب أطراف الاقتصاد السعودي، مع بداية تراجع في أسعار سلع كثيرة من بينها السيارات الجديدة، والمنتجات الزراعية، ويقف النمو تماماً في الإيجارات ومن ثم يبدأ القطاع الخاص بالتخلص من العمالة السعودية المكلفة وقد تعود لدينا ظاهرة الاستقدام والضغوط في هذا الجانب، وفقدان الوظائف بسرعة سيعزّز تراجع الأسعار أكثر، ثم ندخل دائرة خروج شركات متوسطة وصغيرة من السوق, كل هذا وأسعار العقارات تحافظ على مستويات عليا لتبدأ عندها موجة من الانخفاض الحاد في الإيجارات وبعدها الأسعار، قبل أن نصل إلى الكارثة الاقتصادية بالتوقف التام عن سداد القروض مع وصول الحالة الاقتصادية إلى وضع خطير جداً، وإذا صاحب كل هذا انخفاض في أسعار النفط وتراجع قدرة الدولة على ضخ السيولة في الاقتصاد فإننا سنواجه أزمة اقتصادية لم نشهدها من قبل وكساد كبير وانهيارات مالية ضخمة. إنني أضع الجرس على الأعناق اليوم، ليرن كل يوم قبل أن نصل إلى مستوى الكارثة، وأعيد الجميع إلى قراءة مقالي بعنوان: ارتفاع أسعار الأسهم ودور البنوك .. التنبؤ بالأزمة (http://www.aleqt.com/2006/02/03/article_4226.html) والذي تنبأت فيه بأزمة سوق المال قبل أن تحدث وقلت: إن الكارثة قادمة إذا لم تقف البنوك وتمتنع عن ضخ السيولة إلى السوق، لم يفلح النصح حينها ولم تمض سوى أشهر قليلة وحدثت الكارثة، واليوم أقدم الإنذار نفسه، ولن تحل مشكلة السكن السياسية بخلق مشكلة اقتصادية ضخمة والتي لن تحل حينها بجبر الخواطر


https://www.aleqt.com/2014/06/07/article_855140.html

الموضوع الأصلي : اضغط هنا    ||   المصدر :

ساحات الهوامير المفتوحة



 
 
قديم 01-04-2021, 06:25 AM
  المشاركه #2
عضو هوامير المؤسس
تاريخ التسجيل: May 2005
المشاركات: 1,937
 



مقال ممتاز ويحذر من كارثة واقعة لا محالة اذا لم يعالج هذا العبط اللي صاير



احب اضيف ايضا هذا المقال عن البنوك


" ضحايا القروض العقارية ومتضررو السايبر "


ضحايا القروض العقارية أو ما يعرف بمتضرري «السايبر» هم شريحة مهمة من الطبقة الوسطى في المجتمع السعودي، وكل ذنبهم أنهم أرادوا امتلاك منزل العمر، ومن منا لا يحلم بامتلاك منزل يكون بمثابة ضمان له ولأبنائه بعد الله عز وجل من نوائب الدهر؟، ولكنهم وجدوا أنفسهم في دوامة لها بداية ولا يعرف لها نهاية أو طرق للنجاة منها. قضيتهم أصبحت قضية رأي عام بعدما تناول الإعلام الوطني المتزن هذه القضية وسلط الضوء على معاناتهم مع البنوك المحلية. فهم قادرون على مساعدة أنفسهم و«حمل همهم» عن الدولة، وكل ما يحتاجون إليه هو القوانين الفاعلة التي تحميهم من استغلال البنوك وتضمن لهم معاملة عادلة.

أولاً ما هو السايبر: «هو معدل تكلفة الإقراض بين البنوك لليلة واحدة». وللتوضيح للقارئ الكريم، لنفرض أن البنك «س» عنده نقص في السيولة ويحتاج إلى 10 ملايين ريال. في هذه الحالة يمكن للبنك الاقتراض من أحد البنوك المحلية، وليكن البنك «ص»، بفائدة 1%، فهذا هو السايبر، ويتم تحديده بشكل يومي من قبل البنوك المحلية، حيث تقوم «ساما» بالاتصال عليهم أو يتم الاتصال من قبل طرف ثالث مكلف من قبل «ساما»، ومن ثم أخذ المتوسط وهذا هو السايبر. إذن السايبر هو جزء من العملية البنكية، ولكن مشكلة إخواننا المتضررين مما يعرف بقضية السايبر هي أكبر وأعمق وأشمل من السايبر الذي ما هو إلا جزء يسير من معاناتهم ومن الظلم الذي وقع عليهم. من وجهة نظري معاناتهم ترجع لعاملين أساسيين هما:

الأول: الصناعة البنكية في المملكة، خصوصا ما يعرف ببنوك التجزئة أو البنوك التي تقدم خدماتها للأفراد التي تعاني مما يسمى «احتكار القلة»، وهذا الخلل تتحمله مؤسسة النقد، حيث شدة حرصها على حماية البنوك المحلية تسببت في تعطيل تطور الصناعة البنكية في الاقتصاد الوطني، فاقتصاد بحجم الاقتصاد السعودي الذي يمثل واحدا من أكبر 20 اقتصاداً في العالم لا يوجد فيه سوى 11 بنكاً. هذا هو أحد الأسباب الرئيسية في المعاناة والضرر الذي وقع على أصحاب القروض العقارية. فاحتكار القلة غيب دور المنافسة الفاعلة وأجبر المستفيدين من خدمات البنوك على محدودية الخدمة وارتفاع تكاليفها. فعلى الرغم من أن نحو 64% من ودائع بنوكنا المحلية تأتيهم من دون تكاليف إلا أن فوائد قروض الأفراد العقارية في السوق المحلية تصل إلى نحو ضعفي مثيلاتها في السوق الأمريكية.

ثانياً: عدم توفر حتى الحد الأدنى من الحماية للمُقترضين، وهذا هو السبب الرئيسي الثاني لمعاناة ضحايا القروض العقارية. مثل بقية الإدارات التنفيذية في القطاع العام، مؤسسة النقد تتولى التشريع والتنفيذ والرقابة في ما يخص الصناعة البنكية. بلغة الحوكمة هذا فيه تضارب مصالح ويتعارض مع مبادئ الحوكمة الفاعلة التي تتطلب استقلال هذه الوظائف، فضلاً عن أن التشريعات، خصوصا المتعلقة بحماية المستفيدين من خدمات المؤسسات المالية، أصبحت أكثر تعقيداً وتتطلب كفاءات وطنية ذات معرفة وخبرات تراكمية في سن مثل هذه التشريعات ودراسة آثارها الاقتصادية والاجتماعية، وعلاقتها بالسياسات العامة للدولة، وليس بالضرورة أن تتوفر لدى مؤسسة النقد مثل هذه الكفاءات البشرية. كذلك هذا يتعارض مع مبدأ المسؤولية والمساءلة (responsibility and accountability) فكيف تكون جهة واحدة هي المُشرع والمنفذ والمراقب؟ هذا خلل كبير في نظام حوكمة القطاع العام ويجب تداركه.

هل لفوائد البنوك العالية ما يبررها اقتصادياً؟

في السنوات الأخيرة ابتكرت البنوك المحلية صيغا متعددة لعقود التمويل العقاري التي تستهدف الطبقة الوسطى، مثل عقود الإجارة، وعقود المرابحة، ومشتقاتهما، هذه العقود في مجملها هي عقود إذعان، وأحادية الجانب، فهي مكتوبة لحماية البنوك، وبطريقة تجعل البنوك تُفسر الغامض منها لمصلحتها، ولا تتضمن حتى الحد الأدنى من الحماية للمُقترضين، وهم الجانب الأضعف في العلاقة التعاقدية مع البنوك والأحق بالحماية.

عقود «الإجارة» هي الأكثر انتشاراً وتفضيلاً لدى البنوك المحلية، وغالباً تسوق هذه العقود بما يسمى هامش الربح، وهو معدل فيه الكثير من التضليل، حيث يوحي بأن الفائدة منخفضة بعكس الفائدة الحقيقية التي يتحملها المُقترض وهي تساوي نحو ضعفي ما يسمى بـ«هامش الربح» الذي تستخدمه البنوك.

للتوضيح.. المثال التالي مبني على قرض أحد متضرري القروض العقارية. في هذا المثال اشترى أحد المواطنين عقارا بمبلغ مليوني ريال، وكانت الدفعة المقدمة من قيمة العقار تبلغ 500 ألف ريال، والباقي من قيمة العقار، أي 1.5 مليون ريال، يتم تسديده على 25 عاما بأقساط شهرية، وبناء على هذه المعطيات فإن حسبة قرضه تكون على النحو التالي:

قيمة العقار مليوني ريال، والدفعة الأولى من قيمة العقار 500 ألف ريال، ومبلغ التمويل – المبلغ المُقترض من البنك 1.5 مليون ريال، والقسط الشهري 9770 ريال، فيما ستصل مدة التمويل بالسنوات 25 عاماً (300 شهراً)، وصافي الأرباح (الفوائد) 1431000 ريال، و2931000 ريال إجمالي المديونية، ويصل ما يسمى بهامش الربح لدى البنوك 3.8%.

أين الخطأ في هذا المثال؟

الخطأ يكمن في طريقة احتساب الفائدة (الأرباح). المثال ذكر بأن هامش الربح 3.8% وهو محسوب كالتالي ((1.500.000 ريال x 0.038)/‏‏‏‏1.500.000 ريال) x 100 = 3.8% وهذا يوحي للمقترض بأن معدل الفائدة السنوية للقرض هو 3.8% وهذا غير صحيح، حيث تم احتساب الفوائد على أصل القرض بالطريقة التالية:

1.500.000 ريال x 0.038 معدل الفائده السنوي = 57.000 ريال في السنة x 25 عاماً = 1.425.000 ريال مضافاً إليها رسوم إدارية في حدود 6000 ريال وبالتالي أصبح ما يسمى إجمالي الإرباح 1.431.000 ريال. من هذا المثال البسيط يتضح للقارئ الكريم بأن معدل الفائدة الحقيقي ليس 3.8% وإنما 6.11%. هذا هو معدل الفائدة الفعلي (الحقيقي) أو ما يسمى (the Annual Percentage Rate – APR). مع العلم بأن هذا المعدل يساوي نحو ضعفي معدل الفائدة المتغير الأمريكي الشامل لجميع التكاليف أي APR، فلو كان معدل الفائده 3.8% مثلما ذُكر في المثال فإن حسبة القرض ستكون كالتالي:

القسط الشهري يصبح 7753 ريالاً بدلاً من 9770 ريالاً، وإجمالي صافي الفوائد (الأرباح) سيكون 825.900 ريال بدلاً من 1.431.000 ريال، وإجمالي المديونية (أصل القرض + الفوائد) سيكون 2.325.900 ريال (7.753 ريال x 300 شهر) وليس 2.931.000 ريال. الفرق: 2017 ريال شهرياً، أي 605.100 ريال زيادة في تكاليف القرض، وتحمل للمُقترض، وهذا يمثل ضعف هامش الربح المشار إليه الذي يُستخدم من قبل البنوك للترويج لمنتجاتهم.

هذه ليست المشكلة الوحيدة في القروض العقارية الخاصة ببنوكنا المحلية، فعلى الرغم من أن 64% من ودائع بنوكنا هي عبارة عن ودائع جارية، أي أنها أموال تتوفر للبنوك وتستخدمها بدون مقابل، إلا أن فوائد بنوكنا المحلية الخاصة بقروض الأفراد العقارية تساوي تقريباً ضعفي فوائد مثيلاتها الأمريكية، وهذه تعتبر نسبة مرتفعة جداً بكل المقاييس وليس لها ما يبررها من الناحية الاقتصادية. عادة فوائد القروض تتناسب طردياً مع مخاطرة القروض، فكلما كانت المخاطرة في عدم السداد عالية كلما ارتفعت الفوائد، ولكن هل الفوائد العالية لقروض الأفراد العقارية تتناسب مع درجة المخاطر التي تتحملها البنوك من هذه القروض؟ هذا النوع من القروض العقارية في سوقنا المحلية يعتبر قروضاً آمنة، وهامش المخاطرة فيها يكاد يكون معدوما، وذلك للأسباب الأربعة التالية:

أولاً: أصحاب هذه القروض من الطبقة الوسطى وربما من كبار موظفي القطاع الخاص أو العام، وفي الغالب هم في الأربعينات من العمر أو قريبون من هذا السن، ومن ذوي الملاءة المالية الجيدة، وخدماتهم الوظيفية قد تصل إلى 25 عاماً.

ثانياً: القروض العقارية مضمونة بالعقار نفسه، حيث يُكتب العقار باسم البنك، بينما المشتري عبارة عن مُستأجر، ويظل العقار باسم البنك إلى أن يتم تسديد آخر قسط من قيمة الشراء مُضافا إليها الفوائد.

ثالثا: القرض مضمون براتب المُقترض، حيث يشترط البنك الممول التزام جهة عمل المُقترض بتحويل راتب صاحب القرض إلى البنك شهرياً، وعادة لا ينظر البنك في أي طلب قرض عقاري ما لم يقدم خطاب تحويل الراتب للبنك.

رابعاً: القرض العقاري مضمون بخدمات وحقوق الموظف، سواء أكانت الخدمات السابقة للقرض العقاري أو اللاحقة له، حيث يُطلب في خطاب تحويل الراتب من جهة العمل للبنك أن يتنازل الموظف عن حقوقه وتعويضاته التقاعدية، وتلتزم جهة العمل بتحويل هذه الحقوق وأي تعويضات مالية أو رواتب للموظف إلى البنك في حال ترك الموظف للعمل، وأن لا يعطى للموظف إخلاء طرف أو نقل راتبه إلى بنك آخر قبل أن يأتي الموظف بخطاب إخلاء طرف من البنك.

ما هي الحلول؟

يُقال الاعتراف بالمشكلة نصف الحل، ومن هذا المنطلق فإنه يجب أن نعترف بأن لدينا خللا، وهذا الخلل على مستويين: خلل على مستوى سوق الخدمات المالية، وخلل على مستوى كفاءة وفاعلية التشريعات. والحل من وجهة نظري يمكن تقسيمه إلى جزأين.

الجزء الأول: وهو الجزء المتعلق بمتضرري القروض العقارية، فقضيتهم عادلة وتتطلب التدخل والإنصاف. فتحويلهم للبنوك ليس حلاً وإنما هروب من المشكلة وإطالة أمد معاناتهم. الحل يجب أن يكون مبنيا على قاعدة لا ضرر ولا ضرار، أي الحل المتوازن الذي ينصف المتضررين ولا يؤثر على البنوك. الحل من وجهة نظري يجب أن يكون أحد الخيارات الثلاثة التالية:

الخيار الأول: الرجوع للفوائد التي وقع عليها المتضررون مع البنوك في العقود الأصلية التي أنشأت القروض الحالية. على الرغم من أن هذه الفوائد مرتفعة، إذ تمثل ضعفي مثيلاتها في البنوك الأمريكية، ولا تتناسب مع الحماية والضمانات المعطاة للبنوك، ولكن الرجوع إليها ربما فيه شيء من مسك العصا من المنتصف.

الخيار الثاني: يمكن لمؤسسة النقد أن تقوم بتحديد الفوائد التي يمكن للبنوك أخذها على هذه القروض فوق معدل السايبر بنسبة تراوح بين 1% و2.5% (كحد أعلى) مع الأخذ في الحسبان عدة عوامل، مثل الملاءة المالية للمقترض، وحجم المبلغ المسدد من قيمة القرض، والتغير في القيمة السوقية للعقار، وتلزم البنوك بقوة القانون بإيضاح هذه المعايير ووزنها النسبي في قرار تعديل هامش الفوائد لأصحاب القروض في كل مرة يتم تغيير معدل فائدة قروضهم.

الخيار الثالث: تعديل عقود المتضررين مع البنوك إلى عقود مرابحة، واستخدام معدل المرابحة الثابت الذي كان سائدا في تاريخ توقع العقود الأصلية مع البنوك.

الجزء الثاني: أو الجزء المتعلق بإصلاح سوق الخدمات المالية وإصلاح البيئة التشريعية. غياب المنافسة الفاعلة في السوق البنكية وخاصة البنوك التي تقدم خدمات للأفراد مقروناً بعدم كفاءة التشريعات والقوانين التي تحكم العقود التي تجريها هذه المؤسسات وفي ظل عدم وجود حتى الحد الأدنى من الحماية للمستفيدين من الخدمات المالية التي تقدمها المصارف جعلت ضحايا القروض العقارية فريسة سهلة ولقمة سائغة للبنوك. هذا الخلل يجب تداركه وإصلاحه لتفادي سيل من الضحايا وتشريد أسر، وللحفاظ على الطبقة الوسطى التي هي العمود الفقري والمحرك الحقيقي للاقتصاد الوطني. الحل من وجهة نظري يجب أن يسير في مسارين. المسار الأول: فتح سوق الخدمات المالية للمنافسة العادلة والمدروسة حتى لا تترك السوق المحلية تحت رحمة احتكار قلة من المصارف. هذا كفيل بتوفيرعدة خيارات للخدمات والمنتجات المالية أمام المستفيدين في السوق المحلية، ورفع كفاءة الخدمات المقدمة، وتحسين جودتها، وتخفيض تكاليفها.

المسار الثاني: يجب أن يركز على إصلاح البيئة التشريعية وخاصة المتعلقة بحماية المستفيدين من الخدمات المالية التي تقدمها المؤسسات المالية. ضحايا القروض العقارية هم الحلقة الأضعف في العلاقة التعاقدية مع البنوك. القوي لديه من الموارد والإمكانات ما يمكنه من حماية نفسه، أما الضعيف فليس له بعد الله إلا الدولة التي يجب عليها حمايته من استغلال وبطش القوي.

تولي الإدارات التنفيذية وظيفة التشريع والتنفيذ والرقابة ربما خدمنا فترة من الوقت حيث كنا مجتمعا بسيطا في قوانينه وتشريعاته واقتصاده ولكنه عطل تطور بيئتنا التشريعية والقان
ونية، فضلاً عن أنه يتنافى مع أبسط أسس ومبادئ الحوكمة الفاعلة التي تتطلب استقلال هذه الوظائف. اليوم أصبح سن التشريعات عملية مُعقدة وتتطلب كفاءات ذات معرفة وخبرة تراكمية قادرة على دراسة الآثار الاقتصادية والاجتماعية المباشرة وغير المباشرة للأنظمة المقترحة وهذه الكفاءات ربما لا تتوفر للإدارات التنفيذية.

ربما يكون مجلس الشورى هو الأنسب لتولي العملية التشريعية بعد توسيع صلاحياته وإصلاح آلياته. فمجلس الشورى ولله الحمد فيه كفاءات وطنية ذات خبرة ومعرفة تراكمية في القانون والاقتصاد والمعارف الإنسانية الأخرى. فمجلس الشورى أكثر قدرة على إدارة العملية التشريعية والاسترشاد بأفضل الممارسات الدولية والمحلية والاستفادة من الخبرات والمعارف التراكمية لقطاع واسع من المختصين وقطاع الأعمال والإدارات والهيئات الحكومية ومؤسسات المجتمع المدني، فضلاً عن قدرته على مناقشة مشاريع القوانين في جلسات مفتوحة لوسائل الإعلام وتتسم بالشفافية والمصارحة. هذا بلا شك سيثري التشريعات الوطنية ويعزز التوافق الوطني عليها، ويدفعها لمواكبة التقدم والتطور الاجتماعي والسياسي والاقتصادي الذي تنعم به المملكة ولله الحمد.

* أستاذ المحاسبة المشارك




قديم 01-04-2021, 06:31 AM
  المشاركه #3
عضو هوامير المميز
تاريخ التسجيل: Jul 2011
المشاركات: 3,795
 




العقار ممكن يستقر فى الصعود الفترة المقبلة ..
لكن لن يهبط خصوصا بالمدن.. اطراف المدن نزول طفيف لايذكر ..
الطلب على العقار مستمر وسوف يستمر..




والله اعلم


.




قديم 01-04-2021, 06:55 AM
  المشاركه #4
عضو هوامير المميز
تاريخ التسجيل: Jun 2005
المشاركات: 202
 



كل هذه الكوارث سببها ضمان راتب المواطن لدى البنوك يجب فك هذا الارتباط وعدم رهن الراتب لدى البنوك سواء قرض شخص أو قرض عقاري



قديم 01-04-2021, 10:09 AM
  المشاركه #5
عضو هوامير المميز
تاريخ التسجيل: Oct 2010
المشاركات: 618
 



العقار استهلك دخل الفرد وعطل التنميه في القطاعات الاخرى من غير المعقول ان يذهب اكثر من ٦٥% من دخل الموظف لقطاع واحد فقط رهن ٢٥سنه اوكثر



قديم 01-04-2021, 10:21 AM
  المشاركه #6
عضو هوامير المميز
تاريخ التسجيل: Jun 2019
المشاركات: 13,035
 



بالضبط

خلال فترة بسيطة ،،سنصل الى مرحلة الكساد،،لان السيولة المحركة لاي اقتصاد تم تخزينها في التراب وخروجها منها شبه مستحيل

من وجهة نظري

ما يتم في التراب الان،،جريمة اقتصادية في حق الوطن ،،يجب محاكمة المتسبب فيها،،ولماذ تم تغليب المصلحة الشخصية على مصلحة وطن بكاملة

نسبة البطالة التى تتفاقم يوميا،،اهم هذى المؤشرات،لان السيولة تم تخزينها في قطاع عقيم غير منتج للوظائف
هل نرى رتز جديد للاقطاعيين




قديم 01-04-2021, 10:24 AM
  المشاركه #7
عضو هوامير المميز
تاريخ التسجيل: Mar 2021
المشاركات: 363
 



ال زياده مستمره........



قديم 01-04-2021, 10:27 AM
  المشاركه #8
عضو هوامير المميز
تاريخ التسجيل: Nov 2020
المشاركات: 370
 



الوضع عندنا اسواء من الكساد

لان تجار العقار لا يضررهم عدم تحرك العقار فهم يملكون الاراضي وكذلك سيولة عالية في البنوك وحتى لو بقيت عشرات السين في ركود لن يضرهم

فيجب على الحكومة تخييرهم بين بنائها او مصادرتها كم فعل عمر ابن الخطاب مع الصحابة عندما ضيقة الأراضي التي اعطاها الرسول للصحابة على المدينة واهلها




قديم 01-04-2021, 10:35 AM
  المشاركه #9
DOA
عضو هوامير المميز
تاريخ التسجيل: Jul 2019
المشاركات: 2,136
 



السوق عرض و طلب



قديم 01-04-2021, 10:37 AM
  المشاركه #10
عضو هوامير المميز
تاريخ التسجيل: Jun 2019
المشاركات: 13,035
 



اقتباس:
المشاركة الأصلية كتبت بواسطة no time
الوضع عندنا اسواء من الكساد

لان تجار العقار لا يضررهم عدم تحرك العقار فهم يملكون الاراضي وكذلك سيولة عالية في البنوك وحتى لو بقيت عشرات السين في ركود لن يضرهم

فيجب على الحكومة تخييرهم بين بنائها او مصادرتها كم فعل عمر ابن الخطاب مع الصحابة عندما ضيقة الأراضي التي اعطاها الرسول للصحابة على المدينة واهلها
لا حاجة لهذا الاجراء

فقط تفعيل الرسوم ونقل صلاحية فرصها وتحصيلها للزكاة والدخل

والغاء الاسكان بالكامل مع مايسمونة دعم


ومنع رهن رواتب الناس زي بقية البشر التى تجرم هذا الاجراء

هذا
كفيل بتصحيح مسار العقار وعودتة الى الوضع الطبيعى ولقاعدتة الاقتصادية السليمة (العرض والطلب)




قديم 01-04-2021, 10:40 AM
  المشاركه #11
كاتب مميز
تاريخ التسجيل: Nov 2010
المشاركات: 14,051
 



نسأل الله تعالى لنا ولكم السلامة والعافية
وأن يديم علينا نعمه الظاهرة والباطنة .




قديم 01-04-2021, 10:46 AM
  المشاركه #12
عضو هوامير المميز
تاريخ التسجيل: Aug 2012
المشاركات: 2,593
 



يا اخوان مو لازم تتملك بيت!!
اسعار الشقق بانخفاض لخروج المقيمين وعوائلهم .
المعروض متخم جدا والطلب قليل.
استثمر مالك أفضل من تملك عقار.







الكلمات الدلالية (Tags)

أسعار

,

الاتجاه

,

الحال

,

الكساد

,

العقار

,

استمرت

,

بهذا

,

ينتهي


أدوات الموضوع

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
لا تستطيع الرد على المواضيع
لا تستطيع إرفاق ملفات
لا تستطيع تعديل مشاركاتك

BB code is متاحة
كود [IMG] متاحة
كود HTML معطلة

الانتقال السريع



09:03 PM