هوامير البورصة السعودية

هوامير البورصة السعودية (https://hawamer.com/vb/index.php)
-   ساحات الهوامير المفتوحة (https://hawamer.com/vb/f23/)
-   -   وجـــهه نظـــــــــــــــــر نحـــــــــــــــــو ،،،،، العقـــــــــــــار (https://hawamer.com/vb/hawamer2675259)

oxo 10-07-2022 11:00 PM

وجـــهه نظـــــــــــــــــر نحـــــــــــــــــو ،،،،، العقـــــــــــــار
 
بسم الله الرحمن الرحيم
السلام عليكم ورحمة الله وبركاتة جميعاً ،،،
وكل عام وأنتم على خير ما يحب الله عَزّ جلاله ،،

،،،،، العقـــــــــــــار ،،،،،،

الإبن البار ،، والولد الصالح ،، وحافظ الثروات ومستودعها دون زكاة أو صدقة ،،،

بلد كريم مليء بالثروات وموجات الغنى لاتنتهي ،، نكاد لا نفيق من واحدة إلا وتتلقانا أخرى ،، فمن العيد والجمعة مروراً بالأسهم و بطاقات سوى ومكائن الفراشة حتى وصلنا إلى العقار .
فكل من كان ثابت في مجالة أتته موجة تخدمة .
ولكل موجة نفس الخصائص [ بداية - / - طفرة - / - نهاية ] والعاقل من اتعض بغيرة .

لا أحد يخالفك حين تقول بأن العقار من الإستثمارات بطيئة الحركة [ثقيل] ولكن من حضر أزمة العقار أيام الستينات والتثمين وكيف [هوى] بشكل مفجع لايستبعد تكرار ذالك .
حتى في أوروبا والدول المتغدمة حصل لها ذلك في 2009 .

من هو في العقار لا يتمنى له الإنهيار
ومن هو باحث عن عقار وعاجز عن الشراء يتمنى إنهيارة في أسرع وقت …

العقار في عام 2016 حصل لة هبوط بسيط ولكن عاد إلى موجته الصاعدة بسبب :

كون العقار منخفض القيمة عالي العائد في فترة ما .
الدعم البنكي للقروض .
ظهور القروض التضامنية .
النمو الأفقي للمدن وقلة المخططات الجديدة المطروحة للتطوير .
المال السهل [ القروض ذات الفائدة المنخفضة ]
قروض البناء في حال إمتلاك أرض .
فتح التملك الخليجي
السماح بالتملك الأجنبي

الأن هناك بوادر لتوقف هذة الموجة أو هدوئها على الأقل ،،،،
كما في الأسهم ::
[ موجة صاعدة ] -- مقاومات -- [ محاولة إختراق ] -- إما هايات جديدة أو [ عودة لإختبار الدعوم ] ،،، وهنا يبدوا أن الدعوم لحدٍ ما بعيدة .

فمن إشترى العقار قبل [7] سنوات هو بالتأكيد رابح
ولكن من إشترى العقار قبل رمضان الماضي فكم هي أرباحة ؟
وإلى كم يخطط أن يحقق عقارة كـ سعر أو عائد تأجيري ؟

كمثال ::
من إشترى في [الماجدية] شقة بـ مليون ريال ، هل سيحقق عائد تأجيري [80] ألف أو يتوقع وصول الشقة إلى [1،5] مليون ؟
ثم من سيشتري منة ،، هل سيتوقع عائد [120] ألف أم بيع بـ [2] مليون ثم ماذا !!!!!!!
قبل فترة قريبة وصلت أسعار العقار في الصين إلى [7] أضعاف قيمة بنائه ولم يكن السباق المحموم في تملك [ الجاهز ] سوى قناعة عامة الناس [ بناء على الأعوام السابقة ] بأن الإرتفاع في الأسعار سيكون بـ [10٪] سنوياً بشكل ثابت ،،
إذاً هو أقدم على ذالك من باب الإستثمار
يبيع ما يملك ليشتري شقة
بـ نية البيع بعد [3] سنوات بربح [33٪]
عظيم ..........
حتى بلغ العقار ذروته و [تم تلبيس الطواقي] وسقط العقار وسقطت معة شركات عملاقة .

إذا هذة هي طبيعة الحياة فدوام الحال من المحال ،،،

ولكي نحاول إستقراء المستقبل العقاري لابد أن نعود لتحديد اسباب الإرتفاعات :
فإن كانت لازالت باقية فـ للصعود بقية ،،،،
وإن بدأت بالتناقص فإن زخم الصعود سيفتر ،،،
وإن إنعدمت فقد ندخل في موجة تصحيح ،،،،

بالتمحيص نجد أن البطل هنا هي البنوك كما كانت صاحبة بطولات طفرة الأسهم [2003- 2006] والقروض ذات الـ [120] شهراً ،، فـ نلاحظ أن البنوك كانت المحرك والوقود للموجة السابقة في طفرة العقار حيث فاق إجمالي القروض [680] مليار ،، وبالتالي حينما نرى التنازلات من البنوك فهي أحد مؤشرات الفتور في السيولة والزخم كما حصل حينما قبلت بـ قروض البناء مؤخراً (+) رفع سقف الإقتراض الى [60٪] من الراتب ، وسابقاً مع القرض التضامني ،، فالبنوك تراقب السيولة بين أيدي الناس أشد مما نراقبها ،، وكلما رأت بعض الفتور في الزخم فتحت بعض الأبواب المغلقة لدخول بقية المنتظرين .

لذالك لابد أن نضع في أذهاننا المتغيرات الحالية كـ الفائدة التي بدأت في الزيادة ،، الأن بلغت [5٪] والتي تعادل [100٪] للـ [20] سنة
فكيف إذا بلغت [10٪] وهو متوقع ،، فالبنوك لن تهتم لحجم الفائدة المستحصلة رأفة بالمواطن ولكن ما يقلقها هو أن الفائدة عندما ترتفع فإن هناك [شريحة] من الناس ستخرج من إستحقاق القرض ناهيك عن القروض الحالية والموقعة من المستفيدين بـ [فائدة] متغيرة فقد نجد أنفسنا أمام [ترند] كما حصل في العام [2018] حينما وجد المستفيدين أنفسهم أمام أقساط متزايدة .

طيب خلينا نعمل حسبة بسيطة :::-
حسب إحصائية [2018] والصادرة من مصلحة الإحصاءات العامة فإن متوسط دخل [الاسرة] السعودية للفئة العمرية المستهدفة في القروض [15،500] و [75٪] من الشعب هم من المعتمدين على الرواتب في الدخل العام للأسرة ::-
https://www6.0zz0.com/2022/07/10/19/801960694.jpg



وبتطبيق هذا المتوسط على أنظمة القروض العقارية [50٪] من الدخل ولمدة إقراض [20] سنة وحساب الفوائد البنكية نستنتج ::-
https://www6.0zz0.com/2022/07/10/19/567150505.png



في حال وصول الفائدة إلى [8.5٪] سيخرج كل أصحاب الدخول الأقل من [15،500] ( متوسط دخل الأسرة ) من قائمة قدرة البنوك على الإقراض [نظاماً] لأي عقار تفوق قيمتة [1] مليون ،، و،، بالفائدة الحالية خرجت تلك الشريحة من قائمة العقارات التي تفوق الـ [1.4] مليون .

وهنا ستكون الكارثة على البنوك مما سيدفعها للبحث عن
الحـــــــــــــلــول ::-

[1]
رفع [نسبة] الإستقطاع وهنا لو لم يكن المستفيد أكثر تعقلا في القرار [لن] يستطيع مواصلة السداد في المستقبل حيث نلاحظ من الجدول أدناة أن الأسر السعودية تنفق على السكن مايقارب الـ [20٪] من الدخل فإذا قرر رب الأسرة تقليص النفقات بحرمان نفسة وأسرته من التدخين و الترفية والمطاعم والتأثيث ،، و،، تقليص الضروريات ،،،
لمدة [20] عاماً ليصل بهم إلى [وفر] من الدخل يماثل نسبة الإستقطاع ::
https://www6.0zz0.com/2022/07/10/19/286747144.png



نجد أن أي استقطاع يتجاوز [56٪] من الدخل سيكون مشكوك في تحصيله على المدى المتوسط أو على الأقل مصحوب بـ معاناة طويلة الأمد للأسرة ،، عندها قد نجد تعثر عن السداد وما يتبعة من بيع للعقار بالمزاد كما حصل وشاهدت لأحد الوحدات مؤخراً ،،، وهو ما يؤدي في النهاية إلى [ زيادة المعروض ] من الوحدات عن [ الطلب ] على المدى ،، كما حصل في أزمة الرهن العقاري في أمريكا [2009] .
[2]
رفع مستويات الدخل للأسر وهو ما نرى جهود الدولة رعاها الله في أحد وسائلة حيث تم مؤخراً زيادة مخصصات [حساب المواطن] ،، وقد نرى في الأفق عودة لبدل غلاء المعيشة أو خفض لضريبة القيمة المضافة في القريب .
[3]
إنخفاض العقار بمستويات متوازية مع نسبة رفع الفائدة لإبقاء تلك الشرائح داخل نطاق القبول لمنح القروض ،، فمن الممكن رؤية تشريعات في أنظمة التقييم للقيم العادلة للعقار وليس بالآلية العشوائية الحالية .
[4]
رفع سقف السن [65] سنة إلى أعمار متقدمة (+) تمديد فترات السداد إلى [30 - 40 - 50 ] سنة وإسقاط ميزة سقوط القرض على المتوفي .

::: الخـُــــــــــــلاصة :::

شاهدنا مؤخراً الإرتفاع الملحوظ في التضخم العالمي وإنعكاسة على إرتفاع أسعار السلع وما رافقه من حضر التصدير لبعض السلع الغذائية الأساسية مما تسبب في إرتفاع فاتورة الإستهلاك للضروريات ،، فمن منّا حسب حساب هذا اليوم ؟

نحن بحاجة إلى التغيير والإرتقاء في سياساتنا الإستهلاكية لتواكب مقدرتنا المالية وعمل موازنة مابين الأساسيات و الضروريات وإعادة النظر نحو الكماليات .

يجب أن نكون واقعيين وصريحين مع أنفسنا في حساب ما يمكننا الإستغناء عنة من الدخل من أجل السكن [نسبة الإستقطاع] فماهو مناسب لك اليوم قد لايكون مناسب لك غداً .

الحياة مليئة بالمفاجئات السار منها والضار [ أبعدها عنا وعنكم الله ] فلابد من وجود مبلغ للطوارئ في حساباتنا المالية .

لاتنسى حكمة الفاروق عمر رضي الله عنة في إرخاص اللحم .

أخيراً :::
من قال بأن إمتلاك منزل من الضروريات ...!!!!
و ليس من الكماليات ؟

ماسبق هي خواطر كانت في خلجات النفس أحببت إضهارها لكم ،،،،
فإن راقت لك ،، فهو المبتغى ،،
وإن لم تكن ،،، فـ إقلب الصفحة ،،،،،

دمتم في رعاية الله عزّ وجلّ

عشير الكرام 10-07-2022 11:09 PM

طيب ما عطيتنا وجهه نظرك هل العقار الى نزول او ثبات او ارتفاع

gammash 10-07-2022 11:21 PM

جزاك الله خيرا

nawaf_a_sa 11-07-2022 12:05 AM

العقار فهلا الإبن البار
اشترى احد الزملاء شقة ب 600 ألف واستلمها قبل شهر والآن اجرها ب 50 ألف ماشاء الله يعني 12 سنة يرجع رأس ماله ويملك أصل
طبعا الشراء قبل تنتهي الشقة بسنة تقريبا الآن سعرها زاد 20 %
لذلك اتركوا العقار في حاله والمقارنة مع الاسهم غير عادلة

mohmd1443 11-07-2022 12:05 AM

المستفيد من ارتفاع العقار تجار العقار لايتعدون نسبتهم ٢% بينما المتضرر من ارتفاعه 98%

وضرر النسبة الأكبر يضر اقتصاد البلد

gelawi2017 11-07-2022 12:08 AM

مقال واقعي وبالارقام سواء اختلفنا او اتفقنا مع كاتبه

متعب عبدالعزيز 11-07-2022 12:10 AM

لكل بداية نهاية .. وهذي سنة الحياة

لكن فيه ناس لو تعطي راي سلبي عن قطاع
كانك سابه ..

الله يعينك على الهجوم

صبرنا طال 11-07-2022 12:14 AM

جزاك الله خير على هذا الطرح المميز

عام2030 11-07-2022 12:20 AM

اشتر عقار وبس

سلطان 99 11-07-2022 12:49 AM

الكلام الصحيح والجديد هو أن الامير محمد بن سلمان حفظه الله حط التجار الكبار برأسه
وش الشي الجديد أجبر تحريك الأرصدة المجمدة في البنوك بالمليارات للتجار وضخها بالسوق من أجل زيادة العرض بالأراضي وخفض الاسعار وأكبر دليل قبل أسبوع العجلان اشترى مخطط بشرق الرياض بـ 2 مليار سعر المتر 100 ريال
وقبل 8 شهور نفس العجلان اشترى مخطط شرق الرياض بمليار
والماجد والسعيدان وكثير تجار الرياض
اشتروا مو حب بالعقار وإنما مجبرين من طويل العمر
والباقين مع الطريق
ماعاد فيه مليارات تبقى مجمده بالبنوك

حيلو عني 11-07-2022 01:02 AM

كلام جميل مدعم بالاحصائيات والنسب والمقارنات لكن الواقع يخالف كل التوقعات
التضخم ضرب العالم ودول افلست ودول طبعت عمله بدون غطاء ...
يقول وزير التجاره نجابه زيادة الاسعار بتوفير السلع ليصبح العرض اكثر
اذن نزيد من اعداد المخططات لنجابه ارتفاع سعر العقار وطبعاً لانيه لعمل مخططات
لان عمل مخططات جديدة والسماح بالبناء فيها يعني تأمين خدمات وخلافه
المواطن اللي ماعنده كاش 2 مليون ينسى يشتري ارض ويبني بيت
المواطن اللي يشتري بيت عن طريق البنك لن يهنأ بحياة سعيده
التوجه الان مسك العصى من المنتصف وهو شراء شقه تمليك
سعرها معقول والبنك يمولها وقسطها معقول ...
السكن في شقه اجار قمة الذل والهوان والقلق
وفي النهاية بل الانسان على نفسه بصيربصيرة
ولا يكلف الله نفسا الا وسعها

حيلو عني 11-07-2022 01:12 AM

اقتباس:

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة سلطان 99 (المشاركة 46186664)
ا العجلان اشترى مخطط بشرق الرياض بـ 2 مليار سعر المتر 100 ريال

لما يكون سعر متر الارض الخام 100

يصبح سعر متر الارض السكني بعد التخطيط لا يقل عن 2000


05:32 PM

Powered by vBulletin® Version 3.8.11
Copyright ©2000 - 2022, vBulletin Solutions, Inc.
Search Engine Optimisation provided by DragonByte SEO v2.0.43 (Pro) - vBulletin Mods & Addons Copyright © 2022 DragonByte Technologies Ltd.
جميع المواضيع و الردود المطروحة لا تعبر عن رأي الموقع بل تعبر عن رأي كاتبها وقرار البيع والشراء مسؤليتك وحدك