يامن انتم فرحين بالرهن العقارى للعلم الرهن العقارى سلبياته اكثر من ايجابياته

29-03-2011, 07:35 AM

المشاركه #25

yazn4u

عضو هوامير المؤسس

تاريخ التسجيل: May 2005

المشاركات: 31,658

يامن انتم فرحين بالرهن العقارى للعلم الرهن العقارى سلبياته اكثر من ايجابياته

اقتباس:

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة مفيد المساهم

تعرف نظام استئجار السياره بالتملك مع اختلاف بسيط جداا

باختصار شديد هذا هو الرهن العقارى

الرهن العقارى دمر امريكا

الرهن العقارى عندما نزلت اسعار البيوت بامريكا جدا ولم يستطيع الملاك تامين الفرق تم بيوع منازلهم وخسروا مادفعوه

الرهن العقارى اوجد لحمايه الممول

الرهن العقارى لا ينتظر عليك ابداا

الرهن العقارى يحتاج التزام تاااام

الرهن العقارى يعنى ان صك بيتك مرهون والممول
له حق يبيع البيت ان حصل خلل فى السداد ويقضبك الشارع انت وعيالك
الرهن العقارى سلبياته اكثر ولا يحميك ونزول اسعار العقار يعرضك لمشاكل ووووو

فى النهايه الله يكتب لكم الى فيه الخير والصالح

الله يستر ,, مالوّن بالاحمر يخوووووووف

29-03-2011, 09:03 AM

المشاركه #26

فان جوخ

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Mar 2009

المشاركات: 5,567

سيلو محافظ الناس ويبون يطردونهم من ابيوتهم بعد سمك قرش

29-03-2011, 09:04 AM

المشاركه #27

seveneleven

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Apr 2009

المشاركات: 4,486

الرهن العقاري يهم شريحة محددة من المواطنين وهم رجال الاعمال لتوفير السيولة فقط .

29-03-2011, 09:26 AM

المشاركه #28

الكل

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Dec 2010

المشاركات: 464

الرهن العقاري موجود عندنا من زمان ما فيه جديد !!!
اللي مزعج العقاريين هو جباية زكاة العقار على الأراضي وهي التي ستنزل أسعار الأراضي
وأخيرا كثير من الناس لم يستفيدوا من العقار قبل الجباية فلا مانع من الجباية فقد تفيدهم

29-03-2011, 10:06 AM

المشاركه #29

مساهم في أسهم

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Feb 2007

المشاركات: 6,295

بارك الله فيك فعلا هي سبب افلاس كثير من الناس في الغرب فهي تقضي على الطبقة الوسطى وتزيد من طبقة الاغنياء وكذلك تزيد من طبقة الفقراء

29-03-2011, 10:27 AM

المشاركه #30

الاحنف

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Sep 2009

المشاركات: 3,112

الرهن العقاري سوف يجبر البنوك على تسعيير منطقي للعقار
مثال لو البنك بالغ في سعر العقار و ولأي سبب صار هبوط في العقار(كما حصل في امريكا) المشتري سوف يمتنع عن تسديد البنك وهنا سوف يتورط البنك في العقار
لهذا السبب سوف نرى تصحيح في اسعار العقار يتناسب مع معدل دخل المواطن ونوعيه العقار

29-03-2011, 10:37 AM

المشاركه #31

سهم متابع

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Dec 2006

المشاركات: 576

لازال هو الخيار الافضل من الايجار ونشبة صاحب الملك وكل سنة وهو يزود لك في الايجار
ويمكن ان يخرجك من شقته في اي وقت شاء لانك ماعجبته او يريد يزوج ابنه بالشقة او جاه مستاجر بسعر افضل او عيالك اذوه.......................الخ
خلي العالم تفرح بالرهن العقاري ولا تخرب عليها فرحتها

29-03-2011, 10:51 AM

المشاركه #32

مفيد المساهم

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Jul 2006

المشاركات: 8,054

For your information

اخى الحبيب والكريم كما ذكرت المستفيد الممول بكل الاحوال وحقه محفوظ وحين رفع الفائده من قبل البنك المركزى فان الفائده ترتفع لانها غير ثابته ومتحركه الى الاعلى فقط ولو ان نزلت مثلما حصل عالميا الى مايقارب الصفر فان الممول يحفظ حقه عند نسبه معينه لا تنقص على الممول ولكن تزيد على كهل المواطن وعلى سبيل المثال الفائده فى ظل الاوضاع العالميه متدنيه جداااا ولوتحسن الاقتصاد العالمى وتعافت البنوك وارتفعت نسب التمويل او بمعنى اخر الفائده فمن الممكن ان تضى 5 سنوات من عمرك وانت لم تصل الى القرض بل تسدد فى الفوائد فقط وبمعنى اوضح الفوائد تراكميه وليست ثابته واليك مثل بسيط
اشتريت منزل سعره 550 الف على 10 سنوات والفائده 3 %
تعالو نحسبها
500 الف * 3 تقسيم 100= 15000 الف ريال الفائده مضروبه فى عدد السنين وهى عشره=150000 وهى الفوائد اضفها على راس المال 500 الف= 650 الف قسمها على عدد الاشهر فى 10 سنوات يصبح قسطك الشهرى 650 الف تقسيم 120شهر= 5416 ريال
تعالو برضه نحسب الفايده هنا 150 الف ريال تقسيم القصد الشهرى 5416 ريال= 27 شهر تسدد الفوائد قبل ان تبداء بسداد القرض الرئيسى وهذا مقبول

ولكن الغير مقبول وهذا متوقع بنسبه 90 % ان ترتفع الفائده عالميا وخلينا نقول وصلت الى 6 % لان من اصل شروط الرهن العقارى ان تكون الفائده متحركه

تعالوا نحسبها
500 الف ظرب 6 تقسيم 100 = تصبح الفائده 30 الف ريال فى السنه ويصبح الاجمالى على 10 سنوات 300 الف وتصبح تسدد بدل 27 شهر 54 شهر فقط فى الفوائد ولم تبداء فى سداد القرض الرئيسى ال 500 الف بعد مضى مايقارب من 5 سنوات من عمرك ولو ان الله اخذ امانته وعيالك ضعوف رمووووهم فى الشارع ولكن البنك العقارى لا يفعل ذلك

الرهن العقارى فااااااااااااااشل
فى النهايه هذا مثل بسيط وحاولت بصوره مبسطه جداااا ان اوصله لجميع اخوانى والان اراكم على خير ايها الاحبه

اخوكم ابوعبدالله

29-03-2011, 11:04 AM

المشاركه #33

على مين

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Jun 2010

المشاركات: 2,524

اعتقد ان الرهن العقاري ياتي في صالح الاسهم يوجد ناس سترهن عقاراتها وتشتري اسهم وتقسط المبلغ

29-03-2011, 11:19 AM

المشاركه #34

علبة تونة

عضو موقوف

تاريخ التسجيل: Nov 2005

المشاركات: 762

ههههههههههههههه يالغالين مع احترامي للجميع

ماطرح لا يمت للرهن العقاري بأي صلة كل ماطرح

موجود من سنين كل المنازل مرهونة لدى البنوك

للمتمولين عقارياً حتى سداد آخر قسط للمنزل ماجبتوا

جديد لذلك الرهن العقاري هو عدة نقاط للمتمول عقارياً

تصب في مصلحة المستفيد والبنك او الشركة الممولة

اهمها تحديد نسبة الربحية لجميع البنوك وهي معترف

بها دولياً بنسبة 1.50% فقط ايضاً لا يحق للبنك اعادة

تقييم العقار بعد الشراء ولا يحق له بيع العقار في حالة

عدم الانتظام بالسداد الا بإستخراج وثيقة من وزارة الاسكان

تفيد ان المستفيد غير قادر على السداد وبالتالي يتم عرض

العقار على مشتري آخر على ان يسدد القيمة المدفوعة

للمستفيد الاول دون نقص ريال واحد او بنقص يتم الاتفاق

عليه بين البائع والمشتري(المستفيد الاول والثاني) وغالباً

يسقط قسطين او ثلاثة للمستفيد الثاني اتمنى اني افدت احد

29-03-2011, 05:53 PM

المشاركه #35

مفيد المساهم

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Jul 2006

المشاركات: 8,054

اقتباس:

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة علبة تونة

ههههههههههههههه يالغالين مع احترامي للجميع

ماطرح لا يمت للرهن العقاري بأي صلة كل ماطرح

موجود من سنين كل المنازل مرهونة لدى البنوك

للمتمولين عقارياً حتى سداد آخر قسط للمنزل ماجبتوا

جديد لذلك الرهن العقاري هو عدة نقاط للمتمول عقارياً

تصب في مصلحة المستفيد والبنك او الشركة الممولة

اهمها تحديد نسبة الربحية لجميع البنوك وهي معترف

بها دولياً بنسبة 1.50% فقط ايضاً لا يحق للبنك اعادة

تقييم العقار بعد الشراء ولا يحق له بيع العقار في حالة

عدم الانتظام بالسداد الا بإستخراج وثيقة من وزارة الاسكان

تفيد ان المستفيد غير قادر على السداد وبالتالي يتم عرض

العقار على مشتري آخر على ان يسدد القيمة المدفوعة

للمستفيد الاول دون نقص ريال واحد او بنقص يتم الاتفاق

عليه بين البائع والمشتري(المستفيد الاول والثاني) وغالباً

يسقط قسطين او ثلاثة للمستفيد الثاني اتمنى اني افدت احد

هههههههههههههه الله يهديك بس جاى مطفى الليت

اليك هذه القصه يالحبيب هذه قصة قصيرة للكاتب د. أنس بن فيصل الحجي الذي أبدع بكتابة هذه القصة في تعريف خطر الرهن العقاري، وكيف ستكون عواقبه، وكيف أصبح حالنا الآن مع الأزمة المالية العالمية.
ولقد قمت بنقل القصة كاملة، الرهن العقاري

يعيش "سعيد أبو الحزن" مع عائلته في شقة مستأجرة وراتبه ينتهي دائما قبل نهاية الشهر. حلم سعيد أن يمتلك بيتاً في "أمرستان"، ويتخلص من الشقة التي يستأجرها بمبلغ 700 دولار شهرياً. ذات يوم فوجئ سعيد بأن زميله في العمل، نبهان السَهيان، اشترى بيتاً بالتقسيط. ما فاجأ سعيد هو أن راتبه الشهري هو راتب نبهان نفسه، وكلاهما لا يمكنهما بأي شكل من الأشكال شراء سيارة مستعملة بالتقسيط، فكيف ببيت؟ لم يستطع سعيد أن يكتم مفاجأته فصارح نبهان بالأمر، فأخبره نبهان أنه يمكنه هو أيضاً أن يشتري بيتا مثله، وأعطاه رقم تلفون المكتب العقاري الذي اشترى البيت عن طريقه.
لم يصدق سعيد كلام نبهان، لكن رغبته في تملك بيت حرمته النوم تلك الليلة، وكان أول ما قام به في اليوم التالي هو الاتصال بالمكتب العقاري للتأكد من كلام نبهان، ففوجئ بالاهتمام الشديد، وبإصرار الموظفة "سهام نصابين" على أن يقوم هو وزوجته بزيارة المكتب بأسرع وقت ممكن. وشرحت سهام لسعيد أنه لا يمكنه الحصول على أي قرض من أي بنك بسبب انخفاض راتبه من جهة، ولأنه لا يملك من متاع الدنيا شيئا ليرهنه من جهة أخرى. ولكنها ستساعده على الحصول على قرض، ولكن بمعدلات فائدة عالية. ولأن سهام تحب مساعدة "العمال والكادحين" أمثال سعيد فإنها ستساعده أكثر عن طريق تخفيض أسعار الفائدة في الفترة الأولى حتى "يقف سعيد على رجليه". كل هذه التفاصيل لم تكن مهمة لسعيد. المهم ألا تتجاوز الدفعات 700 دولار شهريا.
باختصار، اشترى سعيد بيتاً في شارع "البؤساء" دفعاته الشهرية تساوي ما كان يدفعه إيجاراً للشقة. كان سعيد يرقص فرحاً عندما يتحدث عن هذا الحدث العظيم في حياته: فكل دفعة شهرية تعني أنه يتملك جزءا من البيت، وهذه الدفعة هي التي كان يدفعها إيجارا في الماضي. أما البنك، "بنك التسليف الشعبي"، فقد وافق على إعطائه أسعار فائدة منخفضة، دعما منه "لحصول كل مواطن على بيت"
مع استمرار أسعار البيوت في الارتفاع، ازدادت فرحة سعيد، فسعر بيته الآن أعلى من الثمن الذي دفعه، ويمكنه الآن بيع البيت وتحقيق أرباح مجزية. وتأكد سعيد من هذا عندما اتصل ابن عمه سحلول ليخبره بأنه نظرا لارتفاع قيمة بيته بمقدار عشرة آلاف دولار فقد استطاع الحصول على قرض قدره 30 ألف دولار من البنك مقابل رهن جزء من البيت. وأخبره أنه سينفق المبلغ على الإجازة التي كان يحلم بها في جزر الواق واق، وسيجري بعض التصليحات في البيت. أما الباقي فإنه سيستخدمه كدفعة أولية لشراء سيارة جديدة.

القانون لا يحمي المغفلين
إلا أن صاحبنا سعيد أبو الحزن وزميله نبهان السهيان لم يقرآ العقد والكلام الصغير المطبوع في أسفل الصفحات. فهناك فقرة تقول إن أسعار الفائدة متغيرة وليست ثابتة. هذه الأسعار تكون منخفضة في البداية ثم ترتفع مع الزمن. وهناك فقرة تقول إن أسعار الفائدة سترتفع كلما رفع البنك المركزي أسعار الفائدة. وهناك فقرة أخرى تقول إنه إذا تأخر عن دفع أي دفعة فإن أسعار الفائدة تتضاعف بنحو ثلاث مرات. والأهم من ذلك فقرة أخرى تقول إن المدفوعات الشهرية خلال السنوات الثلاث الأولى تذهب كلها لسداد الفوائد. هذا يعني أن المدفوعات لا تذهب إلى ملكية جزء من البيت، إلا بعد مرور ثلاث سنوات.
بعد أشهر رفع البنك المركزي أسعار الفائدة فارتفعت الدفعات الشهرية ثم ارتفعت مرة أخرى بعد مرور عام كما نص العقد. وعندما وصل المبلغ إلى 950 دولاراً تأخر سعيد في دفع الدفعة الشهرية، فارتفعت الدفعات مباشرة إلى 1200 دولار شهريا. ولأنه لا يستطيع دفعها تراكمت عقوبات إضافية وفوائد على التأخير وأصبح سعيد بين خيارين، إما إطعام عائلته وإما دفع الدفعات الشهرية، فاختار الأول، وتوقف عن الدفع. في العمل اكتشف سعيد أن زميله نبهان قد طرد من بيته وعاد ليعيش مع أمه مؤقتا، واكتشف أيضاً أن قصته هي قصة عديد من زملائه فقرر أن يبقى في البيت حتى تأتي الشرطة بأمر الإخلاء. مئات الألوف من "أمرستان" عانوا المشكلة نفسها، التي أدت في النهاية إلى انهيار أسواق العقار.
أرباح البنك الذي قدم قرضا لسعيد يجب أن تقتصر على صافي الفوائد التي يحققها من هذا القرض، ولكن الأمور لم تتوقف عند هذا الحد. قام البنك ببيع القرض على شكل سندات لمستثمرين، بعضهم من دول الخليج، وأخذ عمولة ورسوم خدمات منهم. هذا يعني أن البنك كسب كل ما يمكن أن يحصل عليه من عمولات وحول المخاطرة إلى المستثمرين. المستثمرون الآن يملكون سندات مدعومة بعقارات، ويحصلون على عوائد مصدرها مدفوعات سعيد ونبهان الشهرية. هذا يعني أنه لو أفلس سعيد أو نبهان فإنه يمكن أخذ البيت وبيعه لدعم السندات. ولكن هؤلاء المستثمرين رهنوا هذه السندات، على اعتبار أنها أصول، مقابل ديون جديدة للاستثمار في شراء مزيد من السندات. نعم، استخدموا ديونا للحصول على مزيد من الديون! المشكلة أن البنوك تساهلت كثيرا في الأمر لدرجة أنه يمكن استدانة 30 ضعف كمية الرهن. باختصار، سعيد يعتقد أن البيت بيته، والبنك يرى أن البيت ملكه أيضاً. المستثمرون يرون أن البيت نفسه ملكهم هم لأنهم يملكون السندات. وبما أنهم رهنوا السندات، فإن البنك الذي قدم لهم القروض، بنك "عماير جبل الجن"، يعتقد أن هناك بيتا في مكان ما يغطي قيمة هذه السندات، إلا أن كمية الديون تبلغ نحو 30 ضعف قيمة البيت!
أما سحلول، ابن عم سعيد، فقد أنفق جزءا من القرض على إجازته وإصلاح بيته، ثم حصل على سيارة جديدة عن طريق وضع دفعة أولية قدرها ألفا دولار، وقام بنك "فار سيتي" بتمويل الباقي. قام البنك بتحويل الدين إلى سندات وباعها إلى بنك استثماري اسمه "لا لي ولا لغيري"، الذي احتفظ بجزء منها، وقام ببيع الباقي إلى صناديق تحوط وصناديق سيادية في أنحاء العالم كافة. سحلول يعتقد أنه يمتلك السيارة، وبنك "فار سيتي" يعتقد أنه يملك السيارة، وبنك "لالي ولا لغيري" يعتقد أنه يمتلك السيارة، والمستثمرون يعتقدون أنهم يملكون سندات لها قيمة لأن هناك سيارة في مكان ما تدعمها. المشكلة أن كل هذا حصل بسبب ارتفاع قيمة بيت سحلول، وللقارئ أن يتصور ما يمكن أن يحصل عندما تنخفض قيمة البيت، ويطرد سحلول من عمله!

القصة لم تنته بعد!
بما أن قيمة السندات السوقية وعوائدها تعتمد على تقييم شركات التقييم هذه السندات بناء على قدرة المديون على الوفاء، وبما أنه ليس كل من اشترى البيوت له القدرة نفسها على الوفاء، فإنه ليست كل السندات سواسية. فالسندات التي تم التأكد من أن قدرة الوفاء فيها ستكون فيها أكيدة ستكسب تقدير "أأأ"، وهناك سندات أخرى ستحصل على "ب" وبعضها سيصنف على أنه لا قيمة له بسبب العجز عن الوفاء. لتلافي هذه المشكلة قامت البنوك بتعزيز مراكز السندات عن طريق اختراع طرق جديدة للتأمين بحيث يقوم حامل السند بدفع رسوم تأمين شهرية كي تضمن له شركة التأمين سداد قيمة السند إذا أفلس البنك أو صاحب البيت، الأمر الذي شجع المستثمرين في أنحاء العالم كافة على اقتناء مزيد من هذه السندات. وهكذا أصبح سعيد ونبهان وسحلول أبطال الاقتصاد العالمي الذي تغنى به الكاتب "توماس فريدمان". في النهاية، توقف سعيد عن سداد الأقساط، وكذلك فعل نبهان وسحلول وغيرهم، ففقدت السندات قيمتها، وأفلست البنوك الاستثمارية وصناديق الاستثمار المختلفة. أما الذين اشتروا تأمينا على سنداتهم فإنهم حصلوا على قيمتها كاملة، فنتج عن ذلك إفلاس شركة التأمين "أي آي جي". عمليات الإفلاس أجبرت البنوك على تخفيف المخاطر عن طريق التخفيض من عمليات الإقراض، الأمر الذي أثر في كثير من الشركات الصناعية وغيرها التي تحتاج إلى سيولة لإتمام عملياتها اليومية، وبدأت بوادر الكساد الكبير بالظهور، الأمر الذي أجبر حكومة أمرستان على زيادة السيولة عن طريق ضخ كميات هائلة لإنعاش الاقتصاد الذي بدأ يترنح تحت ضغط الديون للاستثمار في الديون! أما "توماس فريدمان" فقد قرر أن يكسب مزيدا من الملايين حيث سينتهي من كتابة قصة سعيد أبو الحزن عما قريب.

للعلم

الرهن

العقارى

انتم

ايجابياته

اكثر

بالرهن

يامن

سلبياته

فرحين

اقرا ايضا

ياربع الي نزل له الراتبين يعلمنا ويقول في اي قطاع

بسم الله .. بالدور يا شباب .. ايلي نزل له راتب الشهرين يتفضل يقول لنا في اي قطاع يعمل

أدوات الموضوع
مشاهدة صفحة طباعة الموضوع

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة لا تستطيع الرد على المواضيع لا تستطيع إرفاق ملفات لا تستطيع تعديل مشاركاتك BB code is متاحة الابتسامات متاحة كود [IMG] متاحة كود HTML معطلة قوانين المنتدى