مؤشرات الهبوط القوي في أسعار العقار

05-06-2016, 06:24 AM

المشاركه #13

المؤشر 11

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Jul 2006

المشاركات: 53,505

مؤشرات الهبوط القوي في أسعار العقار

اقتباس:

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة ابو بدر

مؤشرات الهبوط القوي في أسعار العقار .. الأرقام تتكلم
http://www.maaal.com/archives/112616

هناك مثل إنجليزي شهير في عالم المال والأعمال يقول: (let numbers talk) أو (دع الأرقام تتكلم)، وهذه القاعدة من المفترض أن تكون حاضرة عند الكتابة أو الحديث في أي شأن استثماري أو اقتصادي. ولإنها قد غابت عمن يدافع عن الأسعار الحالية للعقار، ربما عمداً، مما أدى لكثرة النظريات (والتنظير)، والابتعاد عن الأسس العلمية، وعدم الاستناد على الأرقام والاحصائيات، كتبت هذا المقال ليتناول أحد أهم المواضيع على الساحة الاقتصادية، والتي تمس حياة كل مواطن، وهي أسعار العقار.
وقبل تناول هذه المؤشرات الإقتصادية، أود التنويه إلى أن نزول أسعار العقار إلى أسعار متدنية هي مسألة وقت ليست إلا، لا سيما في دولة مساحتها تعادل مساحات دول أوروبية مجتمعة. كما أنني أود التنويه أيضاً على أن رسوم الأراضي ليست هي الوحيدة التي ستفصل في هبوط أسعار العقار، فالمؤشرات كثيرة، والرسوم ليست إلا مؤشر واحد منها.
المؤشرات الإقتصادية للهبوط القوي لأسعار العقار:
1) ارتفاع معدل الفائدة الأمريكية: بحكم الترابط بين السياسة النقدية السعودية والسياسة النقدية في الولايات المتحدة لإرتباط الريال بالدولار (pegged currency) فإن أي رفع لمعدل الفائدة الأمريكي سينعكس مباشرة على معدل الفوائد لدى البنوك المحلية. والآن يشهد الدولار رفع تدريجي في معدلات الفائدة بدأ منذ ديسمبر 2015 بسبب نمو الاقتصاد الأمريكي، ومن المتوقع أن يرتفع أكثر خلال هذه السنة والسنوات القادمة وفقاً لتصريحات جانيت يلين رئيسة الفدرالي الأمريكي، وأعضاء آخرين. والقاعدة تقول، أن رفع معدل الفائدة يقلل حجم الإقراض لإنه سيرفع تكلفة التمويل على الشركات والأفراد مما يؤدي إلى الإحجام عن الاقتراض نسبياً (money supply and demand).
2) التقشف العام بسبب انهيار أسعار النفط: لا يخفى على من يعرف تركيبة الاقتصاد لدينا أن هناك ترابط وثيق بين النمو الاقتصادي في السعودية وبين معدل انفاق الدولة، وهي ما أشارت له ماكنزي كأحد المخاطر المحدقة على الاقتصاد السعودي التي يجب تداركها، بسبب ترابط القطاع الخاص بانفاق الدولة. لذا، فإنه بسبب انخفاض الانفاق العام للدولة، فإن ذلك سيؤثر سلباً وبشكل مباشر في ربحية الشركات، مما سيؤدي إلى خفض مستوى الانشاءات أو الطلب على العقارات كجزء من الخطط التوسعية وافتتاح الفروع الجديدة، ناهيك عن ذلك أيضاً سيؤدي إلى توظيف أقل، وإنهاء لعقود الموظفين، مما سيؤثر هو الآخر على الإحجام عن الطلب على القروض العقارية (سلسلة اقتصادية مترابطة).
3) اقراض البنوك للحكومة: تأثير ذلك سيكون مباشراً على السيولة النقدية في الاقتصاد (مرة أخرى: Money supply & demand، وبالتالي فإن انخفاض السيولة “الكاش” سيساعد في رفع تكلفة التمويل على الشركات، مما سيساعد على إحجام الكثير سواءً من الشركات أو الأفراد عن الإقتراض (لا سيما وأن أسعار العقار هي في الأساس مرتفعة جداً).
4) التمدد العامودي وبناء الأبراج: نشاهد الآن تسارع في بناء الأبراج، ونرى مثلا في مدينة الرياض تسابقاً في تشييد الأبراج، على عكس الماضي عندما كان التمدد أفقياً. وهذا المؤشر له أثره المباشر في تقليل الطلب على الأراضي، سواءً على الشركات المستأجرة لمقراتها، أو فروعها، وبشكل أقل على مستوى الأفراد ممن سيسكن في شقق تلك الأبراج.

5) سيكولوجية الأسواق: وهي برأيي من أهم النقاط، حيث أن الوعي الشعبي ازداد مع انتشار وسائل التواصل الإجتماعي، وصار الكثير يتناقل المعلومات، وأصبح على دراية تامة بأن الأسعار الحالية هي أسعار مبالغ فيها، ولذا يفضل الأجار إلى تصحح أسعار العقار من مستوياتها الحالية إلى مستويات عادلة، وهو ما انعكس على ارتفاع الأجار حالياً بشكل نسبي. وهذه النقطة تلعب دوراً رئيسياً في الإحجام عن الطلب على العقار. مما سيؤدي إلى تجاوب العرض قسراً مع الطلب لتلبية احتياجات السوق مستقبلاً بعد الإحجام عن الشراء.
6) رسوم الأراضي: والرسوم عادةً تستخدمها الدول في سياساتها المالية الإقتصادية (fiscal policy) إما لزيادة دخل الدولة، أو لكبح التضخم لأسعار منتجات معينة (وربما كلاهما في آن واحد). ورسوم الأراضي لها أثرها المباشر في رفع تكلفة الانتظار لمن يتاجر في الأسعار، ويضطره إلى البيع بالأسعار الحالية. وكثرة البيع يرتفع معها العرض، وبالتالي تقل معها الأسعار وفقاً لأبسط القواعد الاقتصادية.
7) زيادة مؤسسة النقد للدفعة الأولى لـ 30%: وهنا تدخل مباشر من السياسة النقدية (monetary policy) في تقليل الطلب على العقار،وفي رأيي أنه كان إيماناً من المؤسسة بمخاطر ارتفاع أسعار العقار.فما هي نسبة من يملك 30% كدفعة أولى إذا ما أخذنا معدل الرواتب المتواضع للمواطنين والأسعار المتضخمة للعقار؟ (ملاحظة: تراجعمؤسسة النقد عن قرار الدفعة الأولى لتكون 15%، على أن تكون وزارة المالية هي الضامنة للـ 15% الأخرى هي فقط لفئة من المواطنين الذين ستشملهم المنتجات العقارية من وزارة الإسكان.)
8) فرصة الاستثمار “مستقبلاً” في سوق الأسهم: يعطي مجالات أكثر لهروب الأموال من العقار إلى الاستثمار في أسواق الأسهم، مما سيؤدي إلى كثرة البيع وبالتالي إلى زيادة المعروض مما سيزيد الضغط على الأسعار، لا سيما وأن العقاريون يعلمون، وإن كانوا لا يصرحون، بأن الأسعار الحالية قد تجاوزت حتى السقف الأعلى، وأنهم في مستويات بيع، ولا مزيد من الارتفاعات الذي يستوجب الانتظار.
9) الركود العقاري: والجواب لدى احصائيات وزارة العدل ومكاتب العقار. وهو بداية النهاية، حيث تبدأ دورة جديدة من الدوراتالاقتصادية يصاحبها هبوط قوي للأسعار بشكل تدريجي إلى تصل لأدنى مستوى، ثم تبدأ دورة أخرى تكون مصحوبة بالارتفاع مجدداً، ومن ثم تنمو إلى تصل للقمة، وهكذا.
نقطة خروج: إن من يراهن على العقار الآن، هو كمن كان يراهن على العقار في الولايات المتحدة قبل 2007. الفرق الوحيد أن سبب صعود الأسعار في الولايات المتحدة كان بسبب التسييل الكمي من الفدرالي الأمريكي والرهون المعدومة (sub-prime mortgages)، وفي السعودية بسبب الإحتكار. اختلفت الأسباب والنتيجة واحدة. فمن يغامر في شراء العقار الآن، هو كمن كان يغامر في شراء بعض الأسهم في عام 2006.

الموضوع مستند على ارقام وحقائق

ثم يأتي من يأتي وبجرة قلم ويقول عنه انه مجرد تخرّصات وهرطقات

موضوع يتكلم عن الفائدة وتقلص التمويل وشح الإنفاق الحكومي

وانخفاض أسعار النفط والركود والانخفاض في الأسعار في القطاع

العقاري تؤكده مؤسسات رسمية مثل وزارة العدل وقبل ذلك وذاك الارتفاع

الجنوني في أسعار الاراضي خلال فترة قصيرة الى ان وصلت الى

ارقام خرافية توقف السوق بعدها عن النشاط .. وأخيراً الرسوم على الاراضي التي فرضتها الدولة وهي عامل مساعد للجم التضخم في الأسعار .... كل هذه المؤشرات التي تعتمد على الأرقام ولا غير الأرقام
ثم يقول البعض انه خالي من الأرقام !!

05-06-2016, 05:13 PM

المشاركه #14

شيخنا بن رميدان

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Jun 2011

المشاركات: 378

نزول العقار احتمال نزوله مابين 10 - 30 % من الاسعار الحالية و الله أعلم و هذه النسبة راجعة الى موقع الأرض ، فمثلا الآرض وسط البلد لا تنزل أكثر من 10 % و الله أعلم

05-06-2016, 06:47 PM

المشاركه #15

ابو دالي5

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Aug 2010

المشاركات: 4,205

اقتباس:

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة ابو بدر

مؤشرات الهبوط القوي في أسعار العقار .. الأرقام تتكلم
http://www.maaal.com/archives/112616

هناك مثل إنجليزي شهير في عالم المال والأعمال يقول: (let numbers talk) أو (دع الأرقام تتكلم)، وهذه القاعدة من المفترض أن تكون حاضرة عند الكتابة أو الحديث في أي شأن استثماري أو اقتصادي. ولإنها قد غابت عمن يدافع عن الأسعار الحالية للعقار، ربما عمداً، مما أدى لكثرة النظريات (والتنظير)، والابتعاد عن الأسس العلمية، وعدم الاستناد على الأرقام والاحصائيات، كتبت هذا المقال ليتناول أحد أهم المواضيع على الساحة الاقتصادية، والتي تمس حياة كل مواطن، وهي أسعار العقار.
وقبل تناول هذه المؤشرات الإقتصادية، أود التنويه إلى أن نزول أسعار العقار إلى أسعار متدنية هي مسألة وقت ليست إلا، لا سيما في دولة مساحتها تعادل مساحات دول أوروبية مجتمعة. كما أنني أود التنويه أيضاً على أن رسوم الأراضي ليست هي الوحيدة التي ستفصل في هبوط أسعار العقار، فالمؤشرات كثيرة، والرسوم ليست إلا مؤشر واحد منها.
المؤشرات الإقتصادية للهبوط القوي لأسعار العقار:
1) ارتفاع معدل الفائدة الأمريكية: بحكم الترابط بين السياسة النقدية السعودية والسياسة النقدية في الولايات المتحدة لإرتباط الريال بالدولار (pegged currency) فإن أي رفع لمعدل الفائدة الأمريكي سينعكس مباشرة على معدل الفوائد لدى البنوك المحلية. والآن يشهد الدولار رفع تدريجي في معدلات الفائدة بدأ منذ ديسمبر 2015 بسبب نمو الاقتصاد الأمريكي، ومن المتوقع أن يرتفع أكثر خلال هذه السنة والسنوات القادمة وفقاً لتصريحات جانيت يلين رئيسة الفدرالي الأمريكي، وأعضاء آخرين. والقاعدة تقول، أن رفع معدل الفائدة يقلل حجم الإقراض لإنه سيرفع تكلفة التمويل على الشركات والأفراد مما يؤدي إلى الإحجام عن الاقتراض نسبياً (money supply and demand).
2) التقشف العام بسبب انهيار أسعار النفط: لا يخفى على من يعرف تركيبة الاقتصاد لدينا أن هناك ترابط وثيق بين النمو الاقتصادي في السعودية وبين معدل انفاق الدولة، وهي ما أشارت له ماكنزي كأحد المخاطر المحدقة على الاقتصاد السعودي التي يجب تداركها، بسبب ترابط القطاع الخاص بانفاق الدولة. لذا، فإنه بسبب انخفاض الانفاق العام للدولة، فإن ذلك سيؤثر سلباً وبشكل مباشر في ربحية الشركات، مما سيؤدي إلى خفض مستوى الانشاءات أو الطلب على العقارات كجزء من الخطط التوسعية وافتتاح الفروع الجديدة، ناهيك عن ذلك أيضاً سيؤدي إلى توظيف أقل، وإنهاء لعقود الموظفين، مما سيؤثر هو الآخر على الإحجام عن الطلب على القروض العقارية (سلسلة اقتصادية مترابطة).
3) اقراض البنوك للحكومة: تأثير ذلك سيكون مباشراً على السيولة النقدية في الاقتصاد (مرة أخرى: Money supply & demand، وبالتالي فإن انخفاض السيولة “الكاش” سيساعد في رفع تكلفة التمويل على الشركات، مما سيساعد على إحجام الكثير سواءً من الشركات أو الأفراد عن الإقتراض (لا سيما وأن أسعار العقار هي في الأساس مرتفعة جداً).
4) التمدد العامودي وبناء الأبراج: نشاهد الآن تسارع في بناء الأبراج، ونرى مثلا في مدينة الرياض تسابقاً في تشييد الأبراج، على عكس الماضي عندما كان التمدد أفقياً. وهذا المؤشر له أثره المباشر في تقليل الطلب على الأراضي، سواءً على الشركات المستأجرة لمقراتها، أو فروعها، وبشكل أقل على مستوى الأفراد ممن سيسكن في شقق تلك الأبراج.

5) سيكولوجية الأسواق: وهي برأيي من أهم النقاط، حيث أن الوعي الشعبي ازداد مع انتشار وسائل التواصل الإجتماعي، وصار الكثير يتناقل المعلومات، وأصبح على دراية تامة بأن الأسعار الحالية هي أسعار مبالغ فيها، ولذا يفضل الأجار إلى تصحح أسعار العقار من مستوياتها الحالية إلى مستويات عادلة، وهو ما انعكس على ارتفاع الأجار حالياً بشكل نسبي. وهذه النقطة تلعب دوراً رئيسياً في الإحجام عن الطلب على العقار. مما سيؤدي إلى تجاوب العرض قسراً مع الطلب لتلبية احتياجات السوق مستقبلاً بعد الإحجام عن الشراء.
6) رسوم الأراضي: والرسوم عادةً تستخدمها الدول في سياساتها المالية الإقتصادية (fiscal policy) إما لزيادة دخل الدولة، أو لكبح التضخم لأسعار منتجات معينة (وربما كلاهما في آن واحد). ورسوم الأراضي لها أثرها المباشر في رفع تكلفة الانتظار لمن يتاجر في الأسعار، ويضطره إلى البيع بالأسعار الحالية. وكثرة البيع يرتفع معها العرض، وبالتالي تقل معها الأسعار وفقاً لأبسط القواعد الاقتصادية.
7) زيادة مؤسسة النقد للدفعة الأولى لـ 30%: وهنا تدخل مباشر من السياسة النقدية (monetary policy) في تقليل الطلب على العقار،وفي رأيي أنه كان إيماناً من المؤسسة بمخاطر ارتفاع أسعار العقار.فما هي نسبة من يملك 30% كدفعة أولى إذا ما أخذنا معدل الرواتب المتواضع للمواطنين والأسعار المتضخمة للعقار؟ (ملاحظة: تراجعمؤسسة النقد عن قرار الدفعة الأولى لتكون 15%، على أن تكون وزارة المالية هي الضامنة للـ 15% الأخرى هي فقط لفئة من المواطنين الذين ستشملهم المنتجات العقارية من وزارة الإسكان.)
8) فرصة الاستثمار “مستقبلاً” في سوق الأسهم: يعطي مجالات أكثر لهروب الأموال من العقار إلى الاستثمار في أسواق الأسهم، مما سيؤدي إلى كثرة البيع وبالتالي إلى زيادة المعروض مما سيزيد الضغط على الأسعار، لا سيما وأن العقاريون يعلمون، وإن كانوا لا يصرحون، بأن الأسعار الحالية قد تجاوزت حتى السقف الأعلى، وأنهم في مستويات بيع، ولا مزيد من الارتفاعات الذي يستوجب الانتظار.
9) الركود العقاري: والجواب لدى احصائيات وزارة العدل ومكاتب العقار. وهو بداية النهاية، حيث تبدأ دورة جديدة من الدوراتالاقتصادية يصاحبها هبوط قوي للأسعار بشكل تدريجي إلى تصل لأدنى مستوى، ثم تبدأ دورة أخرى تكون مصحوبة بالارتفاع مجدداً، ومن ثم تنمو إلى تصل للقمة، وهكذا.
نقطة خروج: إن من يراهن على العقار الآن، هو كمن كان يراهن على العقار في الولايات المتحدة قبل 2007. الفرق الوحيد أن سبب صعود الأسعار في الولايات المتحدة كان بسبب التسييل الكمي من الفدرالي الأمريكي والرهون المعدومة (sub-prime mortgages)، وفي السعودية بسبب الإحتكار. اختلفت الأسباب والنتيجة واحدة. فمن يغامر في شراء العقار الآن، هو كمن كان يغامر في شراء بعض الأسهم في عام 2006.

نعم هذه هى مؤشرات قوية جدا لهبوط العقار أكثر مما مضي من كم شهر .

05-06-2016, 09:29 PM

المشاركه #16

CLS 500

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Oct 2011

المشاركات: 4,122

اقتباس:

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة ابو دالي5

نعم هذه هى مؤشرات قوية جدا لهبوط العقار أكثر مما مضي من كم شهر .

انت ماطفشت من التدليس والكذب؟

05-06-2016, 11:47 PM

المشاركه #17

هلمجرا

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Jun 2012

المشاركات: 17,364

اقتباس:

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة المؤشر 11

موضوع رائع ويلامس الواقع

بارك الله فيك

كنت أتمنى ان يبقى هذا الموضوع في منتدى الساحة

بدلاً من بعض المواضيع العقارية الركيكة التي تبقى هناك

ولا تطالها يد الرقيب

ولكن لكون الموضوع قوي ومؤثر فقد تم التبليغ عنه

من قبل المجموعة التي تعد على أصابع اليد الواحدة

من مطبلي العقار

حتى لايشاهده اكبر عدد ممكن

مرة ثانية الف شكر لصاحب الموضوع

وترى فيه مشرف من هالنوعيه

05-06-2016, 11:55 PM

المشاركه #18

ابو دالي5

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Aug 2010

المشاركات: 4,205

اقتباس:

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة سعيد الدعجاني

ناقش الفكرة نفسها..اسهل شي الهجوم على الشخص لكن مناقشة الفكرة هي الاهم..

ابو بدر مجرد معرف قد يغيره غدا مالكه الى اي معرف اخر لكن الفكرة تبقى...

نفس سيناريو الطفرة الاولى لمن عايشها يتكرر بالضبط زائدا الرسوم التي سيكون لها دور اضافي..

الاراضي ستنزل الى 10 % من قيمتها الحالية باذن الله والاسباب واضحة...ليش حددت 10% ؟ لان

هذا ما حدث في الطفرة الاولى ...

موفق أخى الغالي سعيد .

06-06-2016, 08:13 PM

المشاركه #19

المؤشر 11

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Jul 2006

المشاركات: 53,505

اقتباس:

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة هلمجرا

وترى فيه مشرف من هالنوعيه

للأسف

هذا ملاحظ من الانتقائية في نقل المواضيع

06-06-2016, 10:06 PM

المشاركه #20

@ابو بدر@

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Jan 2008

المشاركات: 19,767

رأي رجل الأعمال عبدالمحسن المقرن في العقار 🔻

[ame]http://www.youtube.com/watch?v=9fBOfsNpo-A[/ame]

07-06-2016, 10:18 AM

المشاركه #21

أبو رنيم

عضو هوامير المؤسس

تاريخ التسجيل: Dec 2005

المشاركات: 297

انخفاض العقار مرهون بموازنة الطرف الاخر. ان كان العقار (كما يقال) لا يأكل ولا يشرب فلا مانع من احتكاره.

ارتفاع أسعار العقار على عجالة تعود الى ٣ أسباب رئيسية:
١- عدم وجود الطرف الاخر من المعادلة و هي الرسوم او الضرائب (سواء كانت على الارض الخام او ضرائب العقار او ضرائب البيع)
٢- المبايعات الوهمية التي رفعت سعر العقار على الورق فقط وليس للعرض و الطلب
٣- قلة وعي المتعاملين مع العقار بالفرص البديلة للاستثمار و ايمانهم بمقولة (العقار الابن البار)

انهيار أسعار العقار كما يسميها البعض ليست في صالح البنوك و الشركات خصوصا التي اشترت بأسعار عليا.

الحل هو:
١- انشاء ضواحي بعيدة عن زحمة المدن و ربطها بشبكة مواصلات عامة و خطوط سريعه
٢- الهجرة العكسية من المدن للقرى بالتوسع في المشاريع فيها و فتح جامعات و مصانع و تقديم كافة الخدمات الموجودة في المدن
٣- زيادة وعي الفرد في الاستثمار و الادخار

07-06-2016, 02:14 PM

المشاركه #22

كاتم الحسرة

ابو سعد

تاريخ التسجيل: Dec 2005

المشاركات: 5,610

من عام 2010 ونحن نسمع ونقول ان العقار راح ينزل
خذ عندك كمثال بسيط الموضوع هذا
http://www.hawamer.com/vb/showthread.php?t=725491

نزلته من قبل ست سنوات

07-06-2016, 05:55 PM

المشاركه #23

@ابو بدر@

عضو هوامير المميز

تاريخ التسجيل: Jan 2008

المشاركات: 19,767

اقرا ايضا

هل ساعه كافى للحضور للمطار قبل الرحله الدوليه

معقوله سعر باجيرو 85000

أدوات الموضوع
مشاهدة صفحة طباعة الموضوع

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة لا تستطيع الرد على المواضيع لا تستطيع إرفاق ملفات لا تستطيع تعديل مشاركاتك BB code is متاحة الابتسامات متاحة كود [IMG] متاحة كود HTML معطلة قوانين المنتدى